المسح العقاري … كل شيء عن عملية المسح العقاري في الولايات الجزائرية

فحص_وثائق_المسح
???? • وثائق المسح قد أشارت إليها المادتين 8 و 9 من المرسوم التنفيذي رقم: 63/76 والمادة 10 من الأمر رقم: 74/75 لكن يا ترى ما هي هذه الوثائق؟
???? • تتمثل هذه الوثائق فيما يلي:
⭕1- مخطط المسح ” Plan Cadastral ” وهو يوضح موقع العقارات ( مجموعات الملكية )، حدودها، شكلها.
⭕2- جداول الأقسام ” Etat de Section ” وهو عبارة عن قائمة ترتب فيها مجموعات الملكية في التسلسل الطبوغرافي أي تبعا لتسلسل أرقام مجموعات الملكية، أين تعين كل مجموعة ملكية ورقم حساب المالك الذي يقابلها.
⭕3- مصفوفة المسح ̈” Matrice Cadastral “وهي عبارة عن جدول مساحي يحتوي في أعلاه على الهوية الكاملة للمالكين وفي الأسفل العقارات التابعة لهم على مستوى البلدية وترتب حسب الترتيب التصاعدي لرقم الحساب.
⭕4- بطاقات المسح ” Fiches d’enquettes ” وتتمثل في البطاقات التي تملئ أثناء وبعد التحقيق الميداني والمتمثلة في ( T5 – T4 – T10 – T9 – T8 – T7 – T6 ) ويختلف إعداداها حسب طبيعة ونوع العقار كالآتي:
???? ▪︎في حالة العقارات الريفية تعد بطاقات T7 و T10.
???? ▪︎في حالة العقارات الحضرية المبنية تعد بطاقتي T8 و T10 ( T4 إذا كان العقار يحتوي على أكثر من قطعة b- a – … ).
???? ▪︎في حالة العقارات الحضرية غير المبنية أو جرداء تعد بطاقة T10.
???? ▪︎في حالة الملكية المشتركة تعد بطاقتي T9 و T10.
وتعتبر المعلومات التي يجب أن تتضمنها هذه الوثائق ذات أهمية بالغة نظرا لمايلي:
⭕1- تعتمد عليها كليا عملية الترقيم العقاري وفقا لنص المادة 11 من الأمر رقم: 74/75 وكذا المادة 11 من المرسوم التنفيذي رقم: 63/76.
⭕2- عند إنتهاء آجال الترقيم العقاري يعد ما ورد فيها من معلومات نهائي وغير قابل للطعن سواء بالتعديل أو التغيير إلا عن طريق القضاء طبقا للمادة 16 من المرسوم التنفيذي رقم: 63/76 وتجدر الإشارة هنا أن الرأي القائل بأن على المحافظ العقاري قبول وثائق المسح كما هي والأخطاء والنقائص تستدرك فيما بعد ليس صحيح تماما إذ أن ذلك يصح فقط في فترة الترقيم المؤقت ولا ينطبق على حالة الترقيم النهائي ناهيك أنه لا يوجد نص صريح يمنع المحافظ العقاري من فحص وثائق المسح وإتخاذ القرار المناسب فيها إما بالرفض وإما بالقبول.
????• بناءا على ما سبق وفي غياب أي نص قانوني يتحدث صراحة عن رفض وثائق المسح أثناء إيداعها بالمحافظة العقارية ( تعتبر أحد ثغرات قانون السجل العقاري ) لكن في نفس الوقت لا يوجد ما يمنع ذلك وبالتالي الأمر يرجع إلى السلطة التقديرية للمحافظ العقاري والسؤال المطروح هنا ما هي المعايير التي يبني عليها المحافظ العقاري قراره بالرفض أو قبول الإيداع؟ وللإجابة على هذا السؤال يجدر بنا الرجوع إلى القواعد العامة لسير عمليات مسح الأراضي المنصوص عليها في التعليمة رقم: 16 لا سيما ما يلي:
أولا- من ناحية الشكل:
1- إيداع وثائق المسح كاملة لا سيما البطاقات العقارية ( حسب طبيعة العقار كما أشرنا إليه ).
2- وضع ختم المصلحة على جميع الوثائق وبالنسبة للبطاقات العقارية كتابة الرقم التسلسلي وتاريخ تحريرها و إسم ولقب وصفة ورتبة العون المحقق مع إمضائه في الأماكن المخصصة لذلك لإضفاء طابع الرسمية عليها وبصفة خاصة بطاقة التحقيق T7 يضاف إليها كتابة إسم المالك أو الشريك في الشيوع مع إمضائه وإمضاء رئيس المجلس الشعبي البلدي.
ثانيا- من ناحية المضمون:
1- تحديد نوع المسح ( حضري/ريفي ).
2- تحديد هوية المالك أو الحائز ( المالكين أو الحائزين في حالة الشياع ) على وثيقة T10.
3- التعيين الدقيق للعقار النافي للجهالة وذلك بذكر العناصر الآتية : – البلدية – المكان المسمى – مراجع المسح ( القسم – مجموعة والحصة في حالة الملكية المشتركة ) – المساحة – محتويات العقار.
4- الطبيعة القانونية للعقار ( ملكية خاصة فردية/على الشياع – ملكية الدولة عامة/خاصة – …إلخ ).
5- كيفية التملك وتكون إما بسند ( ذكر مراجع الإشهار ) أو بدون سند ( تاريخ بداية الحيازة ).
6- تحديد أصل الملكية العقار على بطاقة التحقيق العقاري T7 في حالة المسح الريفي.
7- بالإضافة إلى تطابق المعلومات الموجودة في وثائق المسح.
• مما سبق نستنتج أن هناك معلومات جوهرية وأساسية يجب أن تتضمنها وثائق المسح ( المشار إليها أعلاه ) والتي يعتمد عليها المحافظ العقاري لاحقا في عملية الترقيم العقاري وفي حالة نقص أو غياب أيا منها يقرر المحافظ رفض الإيداع ويبلغه إلى مصلحة مسح الأراضي.
• ومن بين النتائج المترتبة عن فحص وثائق المسح قبل إمضاء محضر الإستلام مايلي:
▪︎تصحيح كل الأخطاء والنقص المسجل في وثائق المسح في آونها قبل البدء في عملية الترقيم.
▪︎إعطاء معلومات كاملة وصحيحة لكل ذي مصلحة لتقديم إعتراضه عن الملكيات العقارية سواء قبل أو بعد الترقيم النهائي ( فرضا لو لم تسجل هوية المالكين في الشياع على بطاقة T10 وتقدم شخص بطلب نسخة من البطاقة العقارية بعد الترقيم النهائي لإقامة دعوى قضائية على المالكين كيف سيتعامل المحافظ العقاري مع هذا الإشكال؟؟؟!!! ).
▪︎التقليل من المراسلات التي تتم بين مصلحتي المحافظة العقارية ومسح الأراضي بخصوص الأخطاء والنقائص الواردة في وثائق وبالتالي ربح الوقت والجهد المستغرق فيها وأيضا عدم تعطيل مصالح الناس ( كلنا يعلم الوقت الذي تستغرقه الإجابة على مراسلة بسيطة من قبل مصلحة المسح وربما من مال والمواطن هو الضحية في كل ذلك ).
ثالثا- ولعل الأهمية الكبيرة تكمن في التخفيف على كاهل المواطن أعباء ومصاريف القضاء بسبب أخطاء هو غير مسؤول عنها كان بالإمكان تفاديها لو قامت كل من مصلحة المسح والمحافظة العقارية بواجباتها المنوطة بها.