أزمة السكن ومعادلة الاستقرار..قراءة موسعة في قانون الإيجار الجزائري وتحدياته الميدانية

دكتور بن حريد نذير

يُعدّ قطاع الإيجار العقاري السكني والتجاري أحد أكثر القطاعات حساسية وتشابكاً في الجزائر؛ فهو ليس مجرد علاقة تعاقدية بسيطة بين مالك ومكتري، بل يمثل صمام أمان اجتماعي واقتصادي يمس مباشرة استقرار الأسر وقوتها اليومية. وفي ظل أزمة السكن المستمرة، والتغيرات الاقتصادية المتلاحقة، والتحولات التشريعية التي عرفتها المنظومة القانونية الجزائرية—لا سيما منذ صدور القانون رقم 07-05 المتعلق بتسوية العقود وإتمائها، والقوانين المرتبطة بحماية الأطراف—تطفو على السطح إشكاليات ميدانية معقدة تؤرق المالك والمستأجر على حد سواء.

فما هي أبرز ملامح الإطار القانوني للإيجار في الجزائر؟ وما هي أهم الاختلالات التي تعيق استقرار هذه العلاقة؟ وكيف يمكن تحقيق التوازن المنشود بين حرية الملكية وحماية السكن؟

أولاً: الإطار القانوني المنظم لعلاقة الإيجار في الجزائر

تخضع عقود الإيجار في التشريع الجزائري لقواعد عامة منصوص عليها في القانون المدني الجزائري (المواد من 467 إلى 537)، إلى جانب نصوص خاصة أخرى تتدخل لتنظيم جوانب معينة كالإيجار السكني، الإيجار التجاري والمهني، وإيجار الأماكن المخصصة للسكن المجهزة.

1. شكلية العقد والإثبات: يشترط القانون في العقود الواردة على العقارات (ومنها الإيجار طويل الأجل) أن تُحرر في شكل رسمي (مُوثّق) أو بموجب عقد عرفي ثابت التاريخ، وذلك لضمان حجيتها في مواجهة الغير ولحماية حقوق الطرفين أمام العدالة والإدارة.
2. الالتزامات المتبادلة:
   • التزامات المؤجر: تسليم العين المكتجرة في حالة ت صالح للاستعمال المقصود، وصيانتها خلال فترة الإيجار لتبقى على حالتها الأصلية، وضمان التعرض والاستحقاق (أي تمكين المستأجر من الانتفاع الهادئ بالعين).
   • التزامات المستأجر: دفع الإيجار في الآجال المحددة، المحافظة على العين المكتجرة وعدم إحداث تغييرات جذرية فيها دون إذن المالك، وردها عند انتهاء العقد بالحالة التي استلمها عليها.

ثانياً: أبرز مشكلات الإيجار في الواقع الجزائري الميداني

رغم صرامة النصوص القانونية في تحديد الواجبات والحقوق، إلا أن التطبيق العملي يعاني من فجوات واسعة أفرزت أزمات متكررة بين الملاك والمستأجرين، تتلخص فيما يلي:

1. ظاهرة “المكتري المماطل” وصعوبة الإخلاء

تُعد هذه المشكلة الأبرز والأكثر تؤرقاً للملاك؛ فحين يتوقف المستأجر عن دفع مستحقات الإيجار لشهور أو سنوات طويلة، يجد المالك نفسه رهينة لمتاهة الإجراءات القضائية الطويلة.

• يحظر القانون على المالك اللجوء إلى القوة أو طرد المستأجر من تلقاء نفسه (وهو ما يُعرف قانوناً بجريمة “انتزاع حراك” أو التعرض الحيازي)، بل يلزمه برفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة لاستصدار أمر بالإخلاء.
• هذه الدعاوى قد تستغرق وقتاً طويلاً بين دراسة الملف، وجلسات التحضير، والخبرة، ثم مراحل الاستئناف والتنفيذ عبر المحضر القضائي، مما يلحق أضراراً مالية فادحة بالمالك الذي قد يعتمد على عائدات الإيجار كمصدر دخل أساسي.

2. التهرب الضريبي والعقود السرية (السوق السوداء للإيجار)

نتيجة لارتفاع نسب الضرائب على الدخل الإجمالي (IRG) الخاصة بالعائدات العقارية، يلجأ عدد غير محظوظ من الملاك إلى إبرام “عقود شفهية” أو عقود عرفية غير مسجلّة لدى مصالح الضرائب والبلدية، وبأثمان منخفضة في الظاهر.

• هذا الوضع يحرم الخزينة العمومية من عائدات مالية معتبرة.
• يضع المستأجر في موقف قانوني هش؛ إذ يعجز عن إثبات حقه في حال رغب المالك في رفع الإيجار تعسفياً أو طرده دون إنذار قانوني كافٍ، كما يحرمه من الاستفادة من بعض الإعانة أو الوثائق الإدارية المرتبطة بمكان الإقامة.

3. الغلاء الفاحش في الإيجارات وغياب سقف تنظيمي

في ظل الشح الكبير في المعروض من السكنات الموجهة للكراء مقابل الطلب المتزايد (لا سيما في المدن الكبرى مثل الجزائر العاصمة، وهران، قسنطينة، وعنابة)، شهدت أسعار الإيجار قفزات جنونية لا تتناسب مع القدرة الشرائية لمتوسطي الدخل والشباب المقبلين على الزواج. وغالباً ما تُفرض شروط تعسفية من طرف بعض الملاك، مثل طلب دفع إيجار عام كامل مقدماً، أو مبالغ باهظة كضمان (تأمين) لا يُرد بسهولة.

4. نزاعات الصيانة والأشغال الكبرى

تتكرر الشكاوى بين الطرفين حول تحديد المسؤول عن الإصلاحات الهيكلية؛ فالمستأجر يشتكي من تدهور البنية التحتية للمسكن (تسرب المياه، أعطال قنوات الصرف، اهترائه الداخلي) ورفض المالك التكفل بها، بينما يتهرب المالك بدوره بحجة أن المستأجر هو من استعمل المكان وعليها صيانتها، مما يفتح باب النزاعات المستمرة.

ثالثاً: آفاق الحلول وتطوير المنظومة الإيجارية

لتجاوز هذه الاختلالات وتحقيق بيئة إيجارية آمنة وعادلة، باتت الحاجة ملحة لاعتماد حزمة من التدابير الإصلاحية:

1. تسريع إجراءات التقاضي المستعجل في قضايا الإيجار: استحداث مسارات قضائية استعجالية خاصة بـ “استرداد المحلات والحيازات السكنية بسبب عدم الدفع”، بحيث يتم البت فيها في آجال قياسية قصيرة، مما يحمي حقوق المالك دون المساس بالضمانات الأساسية للمستأجر.
2. رقمنة قطاع الإيجار وتسهيل التصريح الضريبي: إطلاق منصات رقمية وطنية لتسجيل عقود الإيجار إلكترونياً وبشكل مبسط، مع مراجعة نسب الضرائب على العائدات الإيجارية لتشجيع الملاك على التصريح الطوعي والابتعاد عن السوق السوداء.
3. تعزيز قطاع السكن العمومي الإيجاري والسكن الموجه للاستثمار: دعم الصيغ السكنية المخصصة للكراء (مثل برامج “عدل” الموجهة للإيجار المتبوع بالتمليك، أو تحفيز المرقيين العقاريين على بناء عمارات مخصصة كلياً للإيجار بأسعار مدروسة)، مما يخلق تنافسية في السوق ويخفض الأسعار المرتفعة.

خاتمة: التوازن بين حقوق الملكية والأمن الاجتماعي

إن تنظيم قطاع الإيجار في الجزائر ليس مجرد تنظيم إداري صامتاً، بل هو ريزة أساسية من ركائز الاستقرار المجتمعي. وحين يغيب التوازن العادل—إما بتغول المالك على حقوق المستأجر الضعيف، أو بتعسف المستأجر المماطل على أملاك المالك—تختل ثقة المعاملات المالية. إن إصلاح هذا القطاع يتطلب إرادة تشريعية شجاعة تُغلظ العقوبة على التهرب وتسرع العدالة في إنصاف أصحاب الحقوق، ليظل الإيجار أداة تواصل وبناء لا ساحة صراع واستنزاف.