كيف أشتري سكن شقة أو فيلا بعقد ودفتر عقاري دون الوقوع في اي خطأ أو ضحية احتيال و نصب

كيف أشتري سكن شقة أو فيلا بعقد ودفتر عقاري دون الوقوع في اي خطا او ضحية احتيال و نصب
الخطوات القانونية لشراء عقار في الجزائر
أولاً: القيام بالمعاينه اللازمة للعقار الكائن به الشقة محل التعامل، للتأكد من مساحته ومواصفاته وحدوده لتحديد العقار أو الشقة المتفق عليها عند الشراء تحديداً نافياً لكل جهالة.
ثانياً: يفضل عدم شراء وحدة سكنية لم يتم بناؤها ، و ذلك حتى لا تفاجئ عند استلامها بأن مساحتها قد تغيرت عن المساحة المتفق عليها أو أن التقسيم الداخلى لها قد اختلف.
ثالثاً: بعد التأكد من الملكية و المساحة و الحدود و وجود الشقة وقبولك لشرائها بعد المعاينة و الاتفاق على الثمن و طريقة السداد مع البائع يجب عليك طلب الاطلاع على كافة مستندات البائع كسند لملكيته.
مستندات الملكية:
الحالة الأولى: أما عقد مسجل بالمحافظة العقارية أو الدفتر العقاري : وهو يعتبر سند الملكية الوحيد الذى يعتد به القانون الجزائري ــ فالملكية فى الجزائرلا تنتقل إلا بالتسجيل ثم الاشهار ـ ويحتوى هذا العقد على رقم ال الاشهار وتاريخ الاشهار ، يكون فى هامش العقد ويمكن استخراج هذا العقد من مكتب المحافظة العقارية العقارى أو يستلمه الموثق بالنسابة عنك الكائن بدائرة العقار والتأكد من المحامي عن صحته
الحالة الثانية: أو عقد غير مسجل، وهو عقد الابتدائى موقع بين طرفيه.
العقد يكون دائماً له احتمالان:
الاحتمال الأول: أن يكون مختوم بخاتم الرسمي و ثابت عليه عبارة ( نظر فى الدعوى رقم ……… لسنة ……. ) ، وهذا يعنى أنه قد تم أخذ حكم بصحة توقيع البائع على هذا العقد، و فى هذة الحالة لابد من وجود حكم مختوم يتضمن هذا النص، حكمت المحكمة بصحة توقيع المدعى عليه على عقد البيع المؤرخ كذا.. وهذا لا يعنى أن الوحدة محل العقد مسجلة، وهذا الختم ليس سندا على تسجيل الوحدة، وإنما هو المنتشر بين الكافة، ولابد للمحامي من التأكد من المحكمة التي أصدرت الحكم
الاحتمال الثانى: أن يكون العقد موقع من طرفيه وليس به أختام، وبالتالى لا يوجد حكم بصحة توقيع البائع عليه، وهذا يعد عقدا عرفيا تماما، ومن الممكن اصطناعه، ولا يعد سنداً لملكية الوحدة.
رابعاً: بعد اطلاعك على العقد ـ سند ملكية البائع ـ يجب عليك الاطلاع على آخر إيصال لسداد الضرائب العقارية وضريبة التصرفات العقارية و كذلك ايصالات المرافق ( كهرباء ومياه وغاز وتليفون )، و يتم استلام صورة من كل هذة المستندات وما قد يوجد مع البائع كتراخيص البناء أو تسلسل الملكية بعقود أخرى وتسلميها للمحامي للتأكد من صحتها وأنها غير مصطنعة والتأكد من خلو العقار أو الشقة من اي رهن أو قضايا أو نزاعات أسرية كالتمكين أو غيره
خامساً: بعد ذلك تأتى خطوة الاستعلام عن الموقف القانونى للعقار أو اوحدة بالحى التابع له الوحدة محل التعاقد بخصوص رخصة البناء لمعرفة هل هى مخالفة من عدمه ، كما يجب الاستعلام عن الخدمات بالعقار، إن لم تكن قد تم توصيلها مثل الكهرباء، فقد يكون هناك مشكلة فى إدخال الكهرباء لتلك المنطقة أو الدور الكائن به الشقة كذلك قد يكون هناك حظر بيع او تعامل أو هناك نزاعات قضائية علي العقار أو الوحدة والتأكد من خلو العقار أو الشقة من اي رهن أو قضايا أو نزاعات أسرية كالتمكين أو غيره
سادساً: يتم الاستعلام عن العقد سند الملكية حسب الفرضين السابقين
الفرض الأول: العقد المسجل “الأخضر” يتم الذهاب إلى مكتب الشهر العقارى و طلب صورة رسمية من العقد ، و يتم تقديم الطلب برقم الشهر المثبت بالعقد ، ثم التقدم بطلب شهادة تصرفات عقارية عن العقار أو الشقة موضوع البيع ، على أن تكون الشهادة عن المدة من تاريخ الشهر حتى تاريخ تقديم الطلب ويقوم المحامي باستخراجها
الفرض الثانى: أما حالة العقد الموقع من طرفيه ويحمل خاتم النسر ومعه حكم بصحة التوقيع.. يتم الذهاب إلى المحكمة الصادر منها الحكم والاستعلام عن الدعوى رقم.. والتى يحملها الحكم وكذا مكتوبة على متن العقد والتأكد من صحة الحكم.
سابعاً: بعد التأكد من صحة المستندات سند الملكية ومن صحة تراخيص البناء للعقار وللوحدة محل التعامل يتم كتابة عقد البيع، ويجب أن تذكر فيه تسلسل الملكية، وضمان البائع للتعرض وضمانه للعيوب الخفية، التى قد تظهر و ذكر الحدود الخاصة بالعقار أوالوحدة بدقة، مقدار حصة الشقة فى الأرض المقام عليها العمارة و وضع بند بالتزام البائع بتحرير توكيل للمشترى بالبيع لنفس وللغير وبالتعامل أمام كافة الجهات الحكومية وغير الحكومية
وصياغة العقد بشكل قانوني سليم مع التوقيع علي كل صفحة من صفحاته ويفضل توقيع الأبناء والزوجة كشهود
هذا جزء بسيط من العمل الذي يقوم بيه المحامي ( المتخصص ) الفاهم طبيعة شغله وعمله