إعادة تنظيم السكن وزارة السكن والتهيئة الحضرية والعقارية .. رؤية جديدة

 
رياض عبد الحميد الطائي
كاتب
ان نمط تشكيل المجمعات السكنية او الاحياء السكنية ونمط تشكيل الوحدة السكنية من النواحي البنائية والتصميمية والصحية ، ونمط تشكيل الفضاءات من حيث الحجم والمحتوى داخل التجمعات السكانية ، هي ابرز العوامل التي تعكس حالة البيئة السكنية ، فالبيئة المنفتحة تنتج بشرا منفتحون متفائلون ايجابيون ، والبيئة السكنية المنغلقة تنتج بشرا منغلقون متشائمون سلبيون ، وبالتالي فان وجود نظام سكني صحي من خلال تشييد بيئة سكنية منفتحة ، صالحة صحيا وجماليا فان هذا النظام سوف ينتج مواطنين ايجابيين منفتحين ومتعاونين وبالتالي نحصل على مجتمع سليم صحيا ووجدانيا
ـ يجب ان تتوفر في المساكن التي تشيدها الدولة وكذلك المساكن التي يشيدها القطاع الخاص الشروط الصحية والاجتماعية المناسبة واللائقة ، وخاصة الخدمات الاساسية ( ماء + كهرباء + صرف صحي ) ، ولكي يكون المسكن حائزا على القبول ويكون لائقا للسكنى فان الشروط الواجب توفرها تكون على نوعين : شروط تتعلق بالنواحي الخارجية للمسكن مثل تأثيرات اشعة الشمس وعوامل الطقس والبيئة , وشروط تتعلق بالنواحي الداخلية للمسكن مثل طريقة تصميم مكونات المسكن
ـ يجب مراعاة نمط البناء وفقا لنمط البيئة الطبيعية ( اثر الجغرافية على طراز البناء ) ، من المعروف ان البيئة المريحة المناسبة لعيش الانسان تقع ضمن حدود معينة ومعروفة من درجات الحرارة ونسبة الرطوبة , وينبغي الاخذ بنظر الاعتبار هذه الحدود عند تصميم المساكن ، وينبغي التعامل مع معطيات البيئة من اشعة الشمس وحرارة وبرودة الجو وحركة الرياح والامطار بطريقة علمية تمكننا من كسب منافعها وتجنب اضرارها ، والاخذ بنظر الاعتبار ان الاجواء الساخنة تؤثر على اعصاب الانسان وحالته النفسية اكثر من الاجواء الباردة ، لذا يجب التركيز في بناء المباني ( للسكن او للعمل ) ان تكون محمية من حرارة الجو ومن اشعة الشمس بنظام عزل حراري وشمسي محكم في المناطق ذات الحرارة المرتفعة لكي يحقق النظام السكني اهدافه في خلق بيئة سكنية صحية وايجابية ، ومن المعروف ان البيئة الحارة المشمسة والتي هي الطابع العام لبيئات البلدان النامية تستلزم صرفيات طاقة كهربائية كبيرة لغرض تطويع البيئة وتكييفها لجعلها مناسبة لظروف الانسان ، ان الطابع العام للطقس في تلك البلدان يستلزم توفر اجهزة تكييف للهواء في كل غرفة في الوحدة السكنية وهذا يمثل اعباء مالية على كاهل الناس بالاضافة الى الاحتياجات المتزايدة للطاقة الكهربائية , ومن هنا ينبغي ملاحظة ان يكون طراز بناء المسكن يراعي هذه المسائل من حيث المعالجات المناسبة بتجنب اشعة الشمس المباشرة صيفا قدر الامكان وفي الوقت نفسه الاستفادة من هذه الاشعة لاغراض التدفئة شتاءا اضافة الى الاستفادة منها لاغراض الانارة الطبيعية داخل المسكن , وهذا يحتم علينا ايجاد تصاميم للمساكن تناسب كل بيئة من حيث الحرارة والبرودة وكمية اشعة الشمس وكمية الامطار والرياح , ويتحتم الاهتمام بنوع مواد البناء المستخدمة ومساحات النوافذ ونوعية زجاج النوافذ وكذلك نوع المواد العازلة التي تستخدم بما يناسب ظروف البيئة والمناخ السائد ، وفي جميع الاحوال يجب ان تكون هذه المواد ذات كفاءة في العزل الحراري للمحافظة على حرارة الداخل وعدم تأثره بحرارة الخارج ، وكذلك نوع مواد التغليف ونوع الطلاء الخارجي ، وكذلك ضرورة الاهتمام بالهواء الداخلي من الناحية الصحية وعدم تأثره بالهواء الخارجي الذي قد يكون ملوثا بالغبار او الاتربة او الروائح الكريهة او الغازات السامة والادخنة لذا من المستحسن ان يكون المسكن محكم الاغلاق على الخارج لغرض المحافظة على نظافة الداخل والحماية قدر الامكان من تأثيرات الجو الضارة , واذا كانت هناك حاجة لفتحات مطلة على الخارج لغرض تجديد الهواء الداخلي فيجب وضع مرشحات هواء ذات كفاءة عالية وان تكون هذه الفتحات محكمة عند الغلق لمنع دخول الحشرات
ـ نوصي بالاهتمام بمسألة الحفاظ على سلامة البيئة من خلال اعتماد وسائل ومعدات الطاقة المتجددة ، الطاقة النظيفة والصديقة للبيئة ، من المعروف ان الوقود الاحفوري هو اقوى عوامل التلوث في البيئة على المستوى العالمي ، ولذلك يتوجب الاهتمام بمصادر الطاقة المتجددة النظيفة مثل الطاقة الشمسية او طاقة الرياح ، ومن هذا المنطلق نرى اهمية تزويد المساكن بمعدات الطاقة المتجددة للاستخدامات المنزلية
ـ في حالة المساكن الارضية يفضل ان يكون لكل مسكن سور خارجي يبتعد عن المبنى الاساسي مسافة لا تقل عن متر واحد تجنبا لحالة التصاق جدار غرف البيت بجدار غرف البيت المجاور مما ينجم عنه انتهاك للخصوصية وازعاج لساكني كلا البيتين المتجاورين من خلال انتقال الصوت , وحتى العمارات ينبغي تجنب التصاقها بعضها ببعض , وطبعا لا يمكن تجنب التلاصق بالنسبة للشقق داخل العمارات ( تلاصق جدار شقة بجدار شقة مجاورة ) ولكن يتوجب ايجاد الوسيلة المناسبة لتقليل انتقال الصوت بين الشقق المتجاورة افقيا وعموديا حفاظا على الخصوصية ومنعا للازعاج
ـ في النواحي الداخلية للمسكن العائلي النموذجي يجب ان يشتمل في حده الادنى على المكونات والتصاميم الاتية :
( ثلاث غرف نوم ) واحدة للوالدين والثانية للابناء الذكور والثالثة للابناء الاناث , ويجوز زيادة عدد غرف النوم لمن يرغب اذا كانت مساحة المسكن تساعد والامكانيات المادية متوفرة لصاحب المسكن ،
( صالة معيشة ) وهي صالة منفصلة لجلوس أهل البيت او لاستقبال الضيوف ،
( مطبخ ) غرفة لاعداد الطعام تتوفر فيها اجهزة او معدات للتخلص من الروائح والادخنة الناجمة عن عمليات الطبخ من خلال طردها الى خارج المسكن من غير تأثيرعلى المساكن المجاورة ،
( حمامات ) لا يقل عددها عن اثنين ، احدهما حمام خاص للوالدين فقط ويكون داخلي ملحق بغرفة النوم الخاصة بالوالدين , اما حمام الابناء فيكون منفصل عن غرف النوم ، مع ضرورة وضع اجهزة او معدات لطرد الروائح والرطوبة داخل الحمامات الى الخارج
ـ البالوعات الموجودة داخل المسكن يجب ان تتوفر فيها عزل جيد لمنع تسرب الروائح والحشرات من انابيب الصرف الصحي الى داخل المسكن ، وينبغي الاهتمام بحماية المسكن من الحشرات بجميع الوسائل المتاحة
ـ الحديقة مكون مهم في المسكن لاغراض الزينة وجمالية المسكن وتأثيراتها النفسية المريحة , واذا تعذر عمل حديقة في المسكن بسبب طبيعة التصميم وصغر حجم البيت فانه يجب الاستعاضة عنها بالبدائل المناسبة كالحاويات الصغيرة التي تحوي نباتات صغيرة توضع في اماكن مختلفة من المسكن ، المبدأ هو اهمية ان يكون للنباتات ( خضرة او زينة ) وجود داخل المسكن
ـ بالنسبة لموضوع السكن العمودي في العمارات او الابراج فهو من الحلول المناسبة لمعالجة مشكلة السكن في المدن المكتظة بالبشر , ولكن ينبغي الاخذ بنظر الاعتبار عند تصميم اي عمارة الملاحظات بشأن المشاكل التي تحدث في هذا النوع من السكن ومعالجتها بشكل مناسب مثل : الحماية ضد السرقات ، الحماية ضد الحرائق ، مخارج الطواريء ، الحد من انتقال الصوت بين الشقق المتجاورة ، صيانة المصاعد الكهربائية ، صيانة شبكة التغذية بالمياه ، صيانة شبكة الصرف الصحي ، ان معالجة مثل هذه المشاكل ووضع الوسائل والاساليب المناسبة لمعالجتها يسهم بشكل كبير في اشاعة حالة الاستقرار والانسجام بين ساكني العمارة ويخلق شعورا بالراحة والاطمئنان حتى وان كانت هذه سببا في زيادة تكاليف المبنى ، المبدأ هو شراء راحة البال بالمال وتحقيق الاستقرار بحسن التصميم والاختيار
ـ تخطيط الاحياء والمجمعات السكنية يكون وفقا لمعايير علمية تحقق الراحة للساكنين من خلال توفير شبكة خدمات اساسية في مجال مياه الشرب وتصريف مياه الامطار والصرف الصحي والطاقة الكهربائية والاتصالات والطرق ووسائط نقل عمومية ومواقف للسيارات وأسواق ومدارس ومراكز صحية وحدائق بألعاب للاطفال ومكتبات ومراكز للنشاطات الرياضية والفنية ووسائل ترفيه ، والاهتمام بتشجير الطرق لتحسين المناخ وتلطيف الاجواء وتوفير سمات جمالية للحي السكني وخلق بيئة صحية نظيفة ، مع ملاحظة ضرورة توفير خدمات اطفاء الحرائق في الحي السكني وخدمات النظافة والتخلص من القمامة بطريقة مناسبة ، اما بالنسبة لمحلات الورش الصناعية الصغيرة فيتم وضعها في اطراف الاحياء السكنية .
رابعا ) رؤية حول ( تنظيم شؤون العقارات )
العقارات تشمل الاراضي والمباني المشيدة فوق الاراضي ، تنظيم شؤون العقارات على جانب كبير من الاهمية في النظام الاجتماعي ، من مهام النظام السكني تنظيم شؤون العقارات ، يتطلب تنظيم شؤون العقارات وضع قاعدة بيانات متكاملة عن جميع العقارات الموجودة في البلد وفق نظام تصنيف دقيق , وتكون هذه البيانات تحت سيطرة واشراف الدولة لغرض التعرف على واقع العقارات في البلد ووضع الخطط اللازمة لمساهمات الدولة في تشييد الوحدات السكنية حسب الاحتياجات المستقبلية الى جانب مساهمات القطاع الخاص في مجال الاسكان
ـ لتشييد اي مسكن او اي مشروع سكني ينبغي توفر ثلاثة مستلزمات رئيسية وهي ( الارض ، مواد البناء ، الايدي العاملة ) وحيث ان الارض هي القاعدة وهي نقطة الانطلاق لبناء اي مشروع سكني ، لذا يجب ان يشتمل النظام السكني على قوانين لتنظيم شؤون الاراضي ( بيعا وشراءا واستثمارا ) بشكل منفصل عن شؤون المشيدات
ـ يتم تقسيم دائرة شؤون العقارات الى دائرتين فرعيتين هما : دائرة الاراضي ، ودائرة المباني ( او المشيدات ) ، دائرة الاراضي تتولى مهمة تنظيم شؤون الاراضي فقط ولاعلاقة لها بما يشيد فوق الارض من مباني او مزارع ، اما دائرة المباني فهمتها تنظيم شؤون المباني المشيدة فوق الارض ولاعلاقة لها بالارض المشيدة عليها المباني
ـ دائرة شؤون الاراضي تتولى تسجيل وتوثيق عمليات بيع وشراء الاراضي دون النظر في ما هو مشيد فوق تلك الاراضي ان كانت مساكن او مشاريع صناعية او خدمية او اراضي زراعية او اراضي مملوكة للدولة او اراضي بكر غير مشيد عليها اي شيء ولكنها مملوكة للاشخاص اوالشركات او للدولة ، وتأسيس قاعدة بيانات عن قطع الاراضي المفرزة وحسب اجناسها او اصنافها ( اراضي سكنية ، زراعية ، تجارية ، … الخ ) تدون في قاعدة البيانات اسماء مالكي الاراضي مع مساحات الاراضي واجناسها ومواقعها الجغرافية على عموم الوطن
ـ ـ يفتح سجل مخصص للاراضي فقط ، تدون فيه اسماء اصحاب قطع الاراضي بمختلف اصنافها ( سكنية ، زراعية ، صناعية ، …. الخ ) مع تثبيت رقم قطعة الارض وموقعها ومساحتها ، وتدرج اسماء عائلة صاحب الارض وفقا لصورة قيد صادرة من دائرة الاحوال المدنية الخاصة به
ـ يتم تنظيم سجلات الاراضي من خلال وضع نظام لترقيم الاراضي بمختلف صنوفها او اجناسها ، يسمى النظام الوطني لترقيم الاراضي ، يستفاد من هذا النظام في التعرف على الموقع الجغرافي لأي قطعة ارض مع مساحتها واسم مالكها بمجرد معرفة رقم قطعة الارض ، يعتمد هذا النظام التقسيم الاداري للبلد من حيث المحافظات او الولايات ، الاقضية ، النواحي ، المدن ، الاحياء ، حيث تمنح كل محافظة رقم من عددين وكل قضاء رقم من عددين وكل ناحية او مدينة رقم من عددين وكل حي سكني رقم من عددين ثم يتم ترقيم الاراضي في كل حي سكني ترقيم تصاعدي قد يصل الى اربعة اعداد او ستة اعداد او اكثر ، قطع الاراضي تكون عادة قابلة للتجزأة او للدمج وبالتالي يمكن تجزأة قطعة ارض ذات رقم معين مثلا الى ثلاث قطع كل واحدة تأخذ رقم جديد مستمد من الرقم السابق قبل التجزأة ، وتقوم دائرة الاراضي باصدار بطاقة ملكية ارض ( او شهادة ملكية ) تتضمن معلومات عن صنف او جنس قطعة الارض ومساحتها واسم مالكها وموقعها الجغرافي وعائديتها الادارية ورقم الصفحة ورقم السجل في دائرة الاراضي ، وتكون البطاقات مختلفة الالوان حسب صنف او جنس الارض
ـ جميع انواع المشيدات فوق الارض يتم تصنيفها وترقيمها وتسجيلها في دائرة المباني بموجب نظام تصنيف وترقيم ويخصص لكل عقار رقم تعريفي و صفحة في السجل ، والسجلات تكون على نوعين ، النوع الاول السجلات العامة والنوع الثاني السجلات النوعية ، السجلات العامة تدون فيه كافة العقارات بمختلف اصنافها التي تقع ضمن حي سكني محدد او وحدة ادارية محددة وبموجب نظام ترقيم ، وكل حي سكني او محلة سكنية لها رقم خاص بها يطلق عليه ( الرقم البلدي او رقم المحلة ) وهو رقم خاص بالتجمعات السكنية ، اما السجلات النوعية فتدون فيها العقارات حسب انواعها او اصنافها ( مساكن ، حوانيت ، متاجر ، شركات ، معامل ، مزارع ، حدائق ، …الخ ) وتأخذ هذه العقارات نفس ارقامها الموجودة في السجلات العامة ( الرقم التعريفي ) كل عقار تخصص له صفحة في السجل العام وصفحة في السجل النوعي ولكن رقم العقار ( الرقم التعريفي ) يبقى ثابت في كلا السجلين ، هذا بالاضافة الى اصدار شهادة الملكية او سند الملكية بأسم المالك للعقار
ـ لكي تتمكن الدولة من تنظيم شؤون السكن لمواطنيها فان عليها ان تراقب حركة تداول العقارات بيع وشراء من خلال اشرافها على جميع عمليات التداول ، وتولي اهمية بالغة لهذه العمليات ، تقوم الدولة باصدار قانون ينظم شؤون العقارات لغرض السيطرة على مشكلة السكن يسمى ( قانون الاسكان الوطني ) ، ومعلوم ان العقارات تختلف حسب صنف او جنس العقار كأن يكون دار سكنية او قطعة ارض او مخزن او اي جنس اخر معتمد ، وان الاسلوب المناسب للسيطرة على مشكلة السكن هو ان تقوم الدولة ببناء المجمعات السكنية واطئة الكلفة لخدمة الطبقات الفقيرة والحد من نمو ثروات تجار العقارات ، كذلك يتوجب على الدولة ان تراقب ممتلكات مواطنيها من كل جنس من اجناس العقارات المعتمدة لدى دائرة تسجيل العقارات مع تحديد حد اقصى لمساحة الارض في كل جنس من اجناس العقار التي يسمح بتملكها ، ويجب تحقيق العدالة في فرز وتوزيع قطع الاراضي المخصصة لاغراض السكن بما يحقق الغرض الاجتماعي للارض
ـ هناك اسلوبين لتداول ملكية العقارات بين المواطنين اسلوب الملكية الدائمية واسلوب الملكية المؤقتة ، الملكية الدائمية تكون من خلال البيع والشراء او من خلال تحويل ملكية (او نقل ملكية او هبة ) اما الملكية المؤقتة فتكون من خلال قيام مستثمر بتشييد مشروع استثماري على قطعة ارض لا تعود له ولكن بالاتفاق مع مالك الارض بموجب عقد موثق من قبل دائرة شؤون العقارات لغرض الاستفادة منها تجاريا لمدة زمنية محددة دون مقابل على ان تعود الارض بما عليها من بناء الى مالك الارض ملكا خاصا له بعد انقضاء المدة الزمنية المتفق عليها في العقد ، وخلال فترة العقد يحق لكل من مالك الارض والمستثمر ان يتصرفا في ملكيتهما بيعا وشراءا او هبة بشرط عدم المساس بمضمون عقد الاستثمار ، وبقاء فترة نفاذية العقد دون اي تغيير الا اذا اراد مالك الارض ان يبيع ارضه للمستثمر ذاته ، او اراد المستثمر ان يبيع مشروعه لمالك الارض حينئذ تنتهي نفاذية العقد
ـ يحق للشخص مالك العقارات ان يبيع ، او يهب لاقربائه من الدرجة الاولى فقط ، ولكن يجب ان يعلم بان الهبة لشخص قاصر اذا كانت دائمية فان العقار سيضل مجمد لحين بلوغ الشخص القاصر الى سن التأهيل حتى يتمكن من التصرف بالعقار بشكل قانوني ، الاشخاص البالغين المؤهلين فقط هم من يحق لهم تداول العقارات ولا يجوز لمن هم بعمر اقل من 21 سنة ، اما اذا كانت الهبة مؤقتة فهي تشبه عملية ايداع أمانة تسترد بعد مدة معينة ، جميع عمليات البيع او الهبة يجب ان تحصل بعلم دائرة شؤون العقارات
ـ يجب على الدولة ان تدعم نشاط القطاع الخاص في مجال بناء المساكن ، ولكن نشاط القطاع الخاص في مجال الاسكان يجب ان يكون تحت المراقبة والسيطرة من قبل الدولة ، يجب ان تتضمن قوانين العقارات تحديد لملكية الافراد من العقارات ( الاراضي والمباني ) ، تحديد ملكية الفرد في مجال العقارات بحد اقصى تعني وضع خط احمر لمقدار المبالغ المستثمرة في تجارة العقارات لكي لا تتكون رأسمالية العقارات ، يجب تحجيم ظاهرة رأسمالية العقارات لكي لا تقع سوق العقارات تحت رحمة اصحاب الاموال الضخمة وبالتالي تهدد استقرار المجتمع ، ارض الوطن ملك لجميع ابناء الوطن ولا يجوز ان يتحكم فيها الاغنياء ويحرم منها الفقراء ، الارض خط احمر ، للمواطن الفرد الحق في تملك قطع اراضي بمساحات محددة وحسب جنس او صنف الارض ( سكن ، تجاري ، زراعي ، صناعي ، …. الخ ) ولكن يجب ان يضع القانون حدا اقصى لمساحة الارض التي يحق تملكها من قبل المواطن ، تحديد الملكية بحد اقصى تعني امتناع دائرة شؤون العقارات عن ترويج معاملات بيع وشراء الاراضي لمواطن تجاوز الحد الاقصى في ممتلكاته من الاراضي ، وكذلك عدم منح اجازة بناء لمواطن تجاوز الحد الاقصى في ممتلكاته من المباني السكنية ، دائرة البلدية تكون مسؤولة عن اصدار اجازة البناء لاي مبنى ضمن الرقعة الجغرافية للبلدية ولكن بعد ان يجلب طالب الاجازة تأييد من دائرة العقارات بعدم تجاوزه الحد الاقصى من حق تملك المباني ، يتم حساب ملكية المواطن من المباني من حساب مساحات المباني التي يمتلكها ، حتى الشقق في العمارة متعددة الطوابق يتم حساب مساحاتها كوحدات سكنية او مباني لاغراض اخرى ، المشروع التجاري او الصناعي او الزراعي الذي يتطلب مساحة اكبر من المساحة المحددة للفرد فانه يجب ان تكون ملكيته جماعية ( مجلس ادارة )
ـ عمليات بيع الشقق السكنية تدخل من ضمنها بيع الارض المشيدة عليها الشقق ، من يبيع شقة فانه يبيع جزء من قطعة الارض المشيدة عليها العمارة ، ويكون مقدار هذا الجزء مساويا للنسبة المئوية لمساحة الشقة من مجموع مساحات الشقق التي تشتمل عليها العمارة ، في عمليات البيع والشراء فان الارض تخضع للرسوم ثابتة المقدار ، لكن المشيدات تخضع للضرائب متغيرة المقدار
ـ دائرة شؤون العقارات تكون مسؤولة عن تنظيم اجراءات تداول ملكية العقارات بين المواطنين ، البيع والشراء في العقارات يترتب عليه استيفاء رسوم من الطرفين حسب القيمة التقديرية لسعر العقار ، اجراءات الملكية المؤقتة يترتب عليها استيفاء رسوم من الطرفين حسب القيمة التقديرية للمشروع ، اما تحويل الملكية او الهبة فلا يترتب عليه استيفاء رسم لانه عبارة عن ايهاب عقار من شخص الى احد اقربائه
ـ تحويل الملكية او الهبة في العقارات لا يجوز الا بين الاقرباء من الدرجة الاولى فقط ( اب ، ام ، ابن ، ابنة ) ويشمل ايضا اقرباء سلسلة ربط التوالي ( جد ، جدة ، أب ، أم ، ابن ، ابنة ، حفيد ، حفيدة ) ، والهبة نوعين : دائمية ووقتية ، يمكن سحب الهبة الوقتية من قبل الواهب في اي وقت يشاء لانها امانة لاجل محدد او بدون اجل ، كما ان الهبة الوقتية تتحول تلقائيا الى هبة دائمية في حالة وفاة الواهب الا اذا تضمنت وصية الواهب بغير ذلك ، يتم اعتماد مضمون الوصية في حالة تقرير مصير الهبة الوقتية ، اما الهبة الدائمية فلا يمكن سحبها لانها اصبحت ملكية ، وبالنسبة لتداول ملكية العقارات بين الزوج وزوجته فانه يكون باسلوب البيع والشراء او اسلوب الملكية المؤقتة لاغراض الاستثمار ولا يجوز باسلوب الهبة
ـ يجوز للشخص غير البالغ ( القاصر ) ان يمتلك عقار عن طريق الهبة فقط ( تحويل ملكية ) ولكن لا يحق له التصرف به بيعا او ايهابا الا بعد بلوغه سن البلوغ والتأهيل ، الشخص القاصر لا يتمتع بالاهلية في التصرف في عمليات البيع والشراء وتحويل الملكية في العقارات ولكن يحق له التملك تحويلا او هبة ، ولا يحق للوصي على القاصر ان يتصرف بملكية القاصر من العقارات