إجراءات شراء عقار ,منزل ,شقة أو محل في الجزائر والنصائح صالحة
كيف أشتري منزل بدون التعرض للنصب هذا سئال العديد فسنقدم لك نصائح قيمة قبل شرائك لعقار، منزل، بيت، قطعة أرض، محل تجاري، حديقة… الخ مرحلة مرحلة بالتفصيل.
هذا المنشور مخصص لك اذا كنت ستشتري لآجال بعيدة اي باش تسكن باش تخدم موش باش تعاود تبيع (معاودي او سمسار).
أولا اذا حبيت تشري شقة او أرض صالحة للبناء:
يجب أن تعرف أن المنزل او قطعة الارض او العقار الذي تريد شرائه له دفتر عقاري إذا المنطقة ممسوحة أو عقد ملكية في مكان غير ممسوح، اي ان عقد ملكيته مسجل ومشهر و وثائقه صافية.
أن البائع هو نفسه صاحب الوثائق، و اذا كان مختلف أطلب وكالة للشخص الطبيعي، او وثيقة تثبت تكليف وكالة عقارية او سمسار ببيعه.
إذا كانت قطعة ارض أو تجزئة تأكد من وجود رخصة تجزئة و شهادة تعمير متخليش روحك تشري وتبقى تجري عليها ، خاصة اذا قد قام البائع بتجزئة غير قانونية و يبقى الجميع في حالة ملاك شيوع.
حذاري من العقد العرفي او بابي تامبري او عقد مكتوب عند كاتب عمومي، راه عديم الأثر و ما يڨزيستيش عند اي إدارة منذ سنة 1971 و اذا كان المحافظة العقارية قامت بمسح مكان وجود السكن، راه بنسبة 95 ٪ غير قابل للتسوية ولو أمام الجهات القضائية فحاذاري من الوقوع في الفخ فيوم ما ستطرد من الملكية وتفقد كل إستثماراتك.
- أطلب مخطط المنزل لتتأكد بان المخطط المختوم من طرف الخبير العقاري او مكتب المهندس المعماري المعتمد، يحتوي كل ما هو موجود على الواقع، جدران، سياج، بئر، ساحة، أشجار، عمود كهربائي، مرور خط الغاز او الماء بجواره.
- قارن مساحته الحقيقية مع المساحة المذكورة في الدفتر العقاري المساحة المبنية و غير المبنية و انظر الى حدودك و تأكد منها خاصة إن لم يوجد حائط أو سياج، وإسئل أيظا من قام ببناء الحائط إن لم يترك الجار سنتيمترات أو أمتار عن حدود حقله أو ملكيته.
- تأكد بأن مواقع الأبواب لم تتغير و المساحة المبنية هي نفسها الموجودة في المخطط.
- قارن ايضا المساحة غير المبنية، ان وجدت و تأكد من عدم وجود اشياء غير مذكورة كعمود كهرباء، شجرة، بئر، حفرة صرف صحي، مرور خط ماء، خط كهرباء او غاز … تأكد لديك كل الحق و الوقت الكافيين.
- إسأل جميع الأسئلة التي تراودك، و اطرحها على صاحب البيت، انت ستفاوضه على منزل بقيمة ملايين الدينارات.
- اقرا الفروقات السلبية المذكورة في الدفتر العقاري ان كان قد تم بيعه من قبل.
- تأكد بأن عداد الكهرباء و الغاز والماء باسم صاحب العقد (صاحب البيت) وتأكد من إستهلاك الكهرباء برقم العداد وقارن مع ما رواه عنك صاحب البيت للتأكد من صحة كلامه إن قال لك أنا أسكن هنا منذ… فعليك بالإجتهاد قليلا والتحري.
- أطلب نسخة رخصة البناء.
- إذا كانت الرخصة صادرة بعد سنة 2008 أطلب وثيقة المطابقة للبنايات.
- أطلب منه وثيقتين هامتين.
- وثيقة عدم الرهن مستخرجة من المحافظة العقارية.
- وثيقة الاشهار ان كان لا يملك دفترا عقاريا و يملك عقد ملكية فقط (عقد بيع موثق).
صديقي العزيز : - متبنيش بدون رخصة، و متقبلش التغييرات التي اجريت على البيت بدون رخصة بناء.
- متهدمش بدون رخصة و متقبلش التغييرات التي اجريت على البيت بدون رخصة هدم.
- ما تشريش ارض عندها حيازة لان شهادة الحيازة تعادل عقد الملكية في اجال الاشهار (خمس سنوات سنتين، اربع اشهر )، و الحيازة تاع البلدية او قطعة ارض في إطار إعانة الدولة، راهي غير قابلة لنقل الملكية إلا بعد موافقة رئيس البلدية او الجهة اللي مدتها للبايع.
في حالة القطعة في حالة تسوية ولم يطالب بها احد، اذا كان لم يتم مسحه وترقيمه من قبل، انتظر استخراج الوثائق، متغامرش بدراهمك. - ما تشريش كاركاسة (بناء به ارضية و اعمدة ، و سقف بدون جدران او بجدران ، بدون رخصة بناءه)
- ما تشريش بناء بصيغة “ريفي” ميخرجولكش عقد ملكية لصاحبه الى بعد ثلاثين سنة من الاستفادة بعد تسوية يقوم بها صاحب المنزل.
- أهم شيئ عليك بمراقبة المكان والجيران لكي لا يكون عندك مشاكل في المستقبل، لازم تخير جيرانك قبل الدار أو الملكية، فكثيرا من يبيع ويرحل من أجل جيران مفسدين أو فاسقين، فلا تتسرع في الشراء.
ثانيا بعد اتفاقك معه على السعر، هناك طريقتين للشراء :
في حالة امتلاكك للمبلغ الكامل.
يمكنك دفع عربون وفاء مبلغ صغير تكتبو اذا حبيت عند موثق و اذا محبيت عادي، اذا وفى ببيعه لك حتى تحضير وقت للاكتتاب زد عليه المبلغ الباقي لقيمة الشقة و إن أخلف بوعده سيعيد لك مبلغك و إن خالفت ذالك الوعد لا تطالب بالمبلغ المدفوع.
- بعد تأكدك من جميع المراحل السابقة ، روح معاه عند موثق: عليك بالاتفاق مع البائع على من يدفع حقوق التسجيل و الاكتتاب.
لانو انت راح تسدد 1% حق الموثق 2.5 % حقوق التسجيل و 1.5% حقوق إشهار. - خذ معك بطاقة تعريفك الوطنية و نسخة منها. او رخصة السياقة.
- من الأحسن أن يكتب العقد في حضور شاهدين و ان لم يتوافرا فلا شيء عليك.
سيقوم البائع بتسديد مبلغ 50% في حساب الموثق في الخزينة، و انت تاخذ 50% كاش. - خذ نقودك جميعها، و حذاري عمليات النصب، دائما كن مرفوقا بشخص او اثنين تثق فيهما.
- عند الموثق و اكتتاب العقد الذي سيحرره الموثق، اقرأه بتأني بتأني بتأني، لديك كل الوقت، تأكد من كل كلمة كتبت فيه لا تتسرع فهنا تكمل الصفقة فحاذاري ثم حذاري، اذا وافقت على ذلك عليك بالامضاء.
- استلم النقود واحسب نقودك على مرآى من عيني الموثق حتى يحرر لكم بانه شاهد المبلغ.
- بعد تأكده من المبلغ سوف يقوم بامضاء عقد البيع.
- خذ وصل من عقد البيع حينها، و مبعد يعيطلك الموثق على العقد تاعك كي يتسجل، سيسلمك اياها الموثق و يسلمك معها صاحب البيت جميع وثائق الشقة، عقد الملكية، الدفتر العقاري ان وجد، عقود البيع و الشراء السابقة كلها، مخططات الشقة، رخص البناء ان وجدت، و اي وثيقة متعلقة بالشقة، لتفادي إعادة البيع مرتين وتفادي النصب و الاحتيال.
- اذهب الى بيتك هو ملكك الآن سيقوم الموثق بتسجيل عقد البيع بالمحافظة العقارية، و سيقوم باجراءات الاشهار آليا و يمكنك السؤال عن وضعية ملفك عند نفس الموثق.
- في حالة اتفقتما على البيع عن طريق البنك :
انصحك بالبحث عن البنك الانسب لك من حيث الاجراءات و نسبة الفوائد الربحية و كيفيات الدفع. - توجه الى البنك و سيتم توجيهك ثم توجه الى الموثق اللي يخدم معاه البنك بنفس الطريقة السابقة لكن من اجل اكتتاب وعد بالبيع وليس عقد بيع.
تأكد جيدا بأنك مستوفي لجميع الشروط و أنك تحوز على الاقل 10٪ من قيمة العقار، حتى لا يرفض ملفك في البنك.
تتوجه الى البنك، يمنح لك ملف لاستخراجه و تقديمه. - قدم الملف كاملا و عند موافقة البنك عليه ستدفع للبنك القيمة اللازمة و هي نصيبك من عملية البيع، مقابل وصل دفع في الصندوق.
- يحرر لك عقد اتفاقية مع البنك تمضي عليه.
- يحرر بعدها صك بالمبلغ كاملا للبائع حتى يتمكن من سحب مبالغ بيعه.
- عليك طبعا بتحمل التبعات، لان البنك سيطلب منك مصاريف اخرى كالتامين على البيت و على حياتك و مصاريف الملف… الخ كما انك لن تتمكن من بيع العقار او التنازل عليه بمقابل ما دام مرهونا لفائدة البنك.
حالات أخرى - إذا حبيت تشري أرض فلاحية بمساحات كبيرة.
نفس الإجراءات السابقة، فقط عليك بإظافة أخرى، تاكد من وجودها و هي وثيقة السلبية في ديوان الاراضي الفلاحية، تثبت بلي الارض ما عندهاش عقد امتياز او ارض مستثمرة فلاحيا او في اطار استصلاح الاراضي. اللي ممنوعة من البيع و نقل الملكية الا بالوفاة لمدة معينة.
اذا ما عرفتش ولا خفت دائما كاينين خبراء عقاريين، و موثقين غي الخدمة قدم استشارة بألفين دينار و هني راسك.
